Imagine um prédio construído há 30 anos precisando de reforma. Com tanta procura, o tema das fachadas de edifícios continua a surgir, e muitas vezes surgem dúvidas sobre o que é isso.
No post de hoje, vamos explicar o que são fachadas de edifícios, quais são os tipos e como alterá-las!
Construção de fachada
A fachada é tudo o que compõe a área visível da fachada do imóvel, resultando em um quadro geral harmonioso. Ela pode ser:
- Fachada: frente, laterais e fundos do edifício;
- Fachadas internas: corredores e portas de apartamentos, garagens e demais áreas comuns.
Tudo o que compõe a estrutura de um edifício é considerado parte da fachada: fachadas, caixilhos, vidros, portas, janelas, varandas, portas de garagem.
Mudança de fachada
Para alterar fisicamente a estética ou o projeto arquitetônico de uma edificação, devem ser seguidas as regras e padrões estabelecidos no contrato de condomínio ou nas regras da casa.
Esta regra se aplica a apartamentos verticais e horizontais.
No entanto, existem duas situações que podem levantar suspeitas sobre apartamentos horizontais.
A primeira envolve pinturas de fachadas. Se houver um plano de construção para a cor da unidade, geralmente é proibido.
Outra questão diz respeito às mudanças de calçada, que também precisam ser negociadas na Assembleia Geral se não estiverem especificamente incluídas na convenção ou no regimento interno.
Não confunda apartamentos de nível com apartamentos fechados.
No loteamento, o interessado adquire um terreno cercado, não urbanizado, podendo construir ou reformar sua casa a qualquer momento.
Entendendo
O Regimento dita como padronizar espaços, especificar materiais, cores e tudo o que for necessário para manter a harmonia estética.
Vale lembrar que um dos deveres do proprietário do apartamento é não alterar a forma e a cor da fachada, das peças e da moldura externa.
Considerando que as licenças e proibições referentes a apartamentos estão contempladas em seu convênio, as alterações de fachada também devem ser incluídas neste documento. Embora esta seja a situação ideal, não é a situação mais comum.
Então, para resolver a situação, é necessário convocar uma reunião de todos os membros do apartamento para discutir possíveis alterações e documentar soluções e decisões para evitar novos litígios.
O quórum para aprovar mudanças de fachada está em consonância com os proprietários dos apartamentos. Esse quórum não está previsto no Código Civil, mas é estabelecido pela Lei dos Condomínios (Lei 4.591/64).
De fato, isso gerou uma discussão sobre a aplicabilidade do quórum, embora os tribunais brasileiros o usassem.
Caso o próprio proprietário decida alterar a fachada do prédio, o locador pode informá-lo da situação e solicitar os ajustes necessários para restabelecer o padrão do apartamento.
Se a notificação não entrar em vigor, pode ser aplicada a multa prevista na Convenção ou, na falta de previsão, a multa prevista no Código Civil (artigo 1.336).
Se o problema não for resolvido, um tribunal pode ser processado para que a mudança seja revertida.
Os administradores de condomínios devem cumprir o prazo geral de prescrição de 10 anos imposto por lei para intentar uma ação judicial contra o proprietário.
O que é uma reforma de fachada de edifício?
Quando se trata de mudar a fachada do prédio, há muita divergência sobre o que só pode ser alterado por unanimidade de votos.
Alguns exemplos reais:
- Varandas envidraçadas: A adição de vidro transparente com moldura mínima não é uma modificação da fachada, a menos que aprovada pela Assembleia Geral. No entanto, se o proprietário do apartamento colocar as cortinas ao lado das janelas, ele fará alterações na fachada, que precisam ser consistentes.
- Renovação das portas dos apartamentos: É necessária a aprovação unânime, pois afeta a estética da fachada interior. No entanto, alguns locais permitem a normalização por piso.
- Grades de proteção: sua localização não precisa ser determinada pelo componente, pois é um elemento de segurança, mas sim a cor da grade.
É difícil identificar quais são as mudanças na fachada porque as possibilidades são infinitas.
A ideia principal é entender que um apartamento é uma comunidade. Portanto, se um morador desejar fazer alterações, deve notificar o administrador para que ele possa levar suas ideias à assembleia geral que determinará se determinada medida é uma mudança de fachada.
No caso de varandas, deve-se considerar a padronização e preservação do valor da edificação. Então a ideia é evitar que todo morador feche sua varanda de alguma forma.
Isso inclui a troca de pisos, paredes, tetos, substituição de portas de correr e instalação de cortinas e persianas nas janelas das varandas.
Por exemplo, um corrimão é a parte externamente visível de uma varanda que a associação do condomínio é responsável pela manutenção.
E um ar condicionado split? Sua localização traz a discussão para dentro do condomínio.
A unidade de condensação (onde está localizado o compressor do ar condicionado) está localizada no exterior (terraço). Para colocar capacitores, um padrão deve ser definido no apartamento.
Em geral, escolha um local discreto, como o piso de uma varanda.
Jurisprudência de fachada de construção
Com tanta incerteza em torno da fachada do prédio, muitos condôminos e consórcios recorreram aos nossos tribunais em busca de orientação. No entanto, as dúvidas permanecem, pois a análise é muito subjetiva caso a caso.
Alguns seguem rigorosamente a lei e não se preocupam com casos específicos, enquanto outros pensam de forma mais prática em morar em apartamento e entendem que a estética de um prédio é subjetiva.
Geralmente, permitem mudanças destinadas a proteger os moradores e o bem-estar. Porque a proteção da vida é um bem maior que a estética arquitetônica.
Grades, portões, portas e janelas, ar condicionado podem estar relacionados à segurança e saúde. Por exemplo, moradores obesos podem não conseguir passar pelas portas padrão dos apartamentos, uma mudança que o tribunal considerou justificada.
O mesmo vale para a instalação de condicionadores de ar em cidades litorâneas.
Fachada
A fachada é toda a área visível do edifício, conferindo aos apartamentos uma aparência harmoniosa e unificada. A área da fachada pode ser dividida em duas partes:
- Fachada: frente, laterais e fundos do edifício;
- Fachadas internas: corredores, portas de apartamentos, garagens e demais áreas comuns (corredores, escadas, salões, academia, etc.).
Outros elementos considerados parte da fachada do edifício são:
- Paredes externas;
- Entradas e saídas;
- Quadro;
- Porta;
- Janelas;
- sacada;
- Porta da garagem.
O que é mudança
Como vimos acima, o Código Civil proíbe qualquer tipo de modificação da área oposta ou pública.
Detalhes gerais que não afetam a fachada e, portanto, não contam como alterações são sempre determinados por unanimidade na Assembleia Geral e incorporados à convenção.
Proibição relacionada com varandas
Toda a área visível da varanda não deve ser alterada, por ex.
- Porta;
- A cor das paredes interiores e exteriores;
- Revestimento ou teto;
- A cor e o tipo de grade ou guarda-corpo;
- Fechado com vidro ou haste;
- Cor da tela protetora;
- película protetora nas janelas;
- Toldos;
- Ar condicionado.
Outras proibições relacionadas ao compartilhamento de varandas na maioria dos regulamentos internos incluem:
- conectar ou prender um varal;
- estacionamento de bicicletas;
- Pendurar roupas e pertences ao ar livre;
- Coloque vasos ou objetos que possam cair do corrimão.
Proibição em relação às paredes exteriores
- Instalar antena parabólica ou mini antena parabólica;
- Substituição de janelas ou vitrais (cor e tipo são habitualmente definidos);
- Fechamento da área de atendimento;
- Altere a cor ou textura das paredes externas do apartamento.
Proibido em áreas públicas
- Substituição de portas de apartamentos;
- Alterar a abertura da porta da frente do apartamento (por decisão de segurança dos bombeiros, a porta deve sempre abrir para dentro);
- Retirar ou alterar a decoração do foyer do apartamento;
- Para edifícios onde a porta faz parte do projeto arquitetônico, alterá-la constitui uma mudança inversa, o que geralmente acontece em edifícios antigos ou históricos.
- Em edifícios comuns, a substituição de portas geralmente não representa mudança de fachada.
A Kiir é a maior empresa de retrofit de fachadas e uma das maiores empresas de construção de fachadas e de vedação do País.
Clique aqui e conheça mais sobre nossos serviços.